जब हम कोई Land या Residential Property खरीदते हैं, तो अक्सर यह मान लेते हैं कि Registry प्रक्रिया पूरी होते ही हम उसके पूर्ण मालिक बन गए। पर वास्तविकता यह है कि Registry केवल पहला स्टेप है। पूर्ण कानूनी अधिकार के लिए Mutation (नामांतरण) प्रक्रिया अनिवार्य है। आइए जानते हैं क्यों Registry के बाद Mutation करवाना आपकी Property Security की कुंजी है।
भारतीय Registration Act: Registry क्यों है Compulsory?
भारत में किसी भी Real Estate Transaction के लिए Indian Registration Act, 1908 लागू होता है। इस कानून के अनुसार, ₹100 से अधिक मूल्य की Property का Registration कराना Legal Requirement है। Registry का मतलब है कि Buyer ने Seller से Property का स्वामित्व कानूनी रूप से Transfer कर लिया है। पर यह प्रक्रिया केवल Transaction Record बनाती है, Ownership Prove नहीं करती।
Registry के बाद Mutation क्यों है Essential?
Mutation (दाखिल-खारिज) वह प्रक्रिया है जिसके द्वारा Government Revenue Records में Property Owner का नाम Update होता है। बिना Mutation के:
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सरकारी रिकॉर्ड में Property Previous Owner के नाम रहती है
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Property Tax Bill पुराने मालिक के नाम आता है
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Future Sale या Loan में समस्याएँ आ सकती हैं
Online Property Registration:
https://registration.gov.in
Mutation न करवाने के Critical Risks:
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Legal Disputes: पूर्व मालिक के कर्ज या Court Case में Property Attachment हो सकता है
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Tax Issues: आपके नाम पर Tax Default दर्ज हो सकता है
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Sale Obstruction: खरीदार Mutation Certificate न होने पर Deal Cancel कर सकता है
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Govt Scheme Exclusion: PMAY जैसी योजनाओं का लाभ नहीं मिलता
Mutation Process: Step-by-Step Guide
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अपने क्षेत्र के Tehsil Office या Municipal Corporation में संपर्क करें
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Mutation Application Form जमा करें (अधिकांश राज्यों में ऑनलाइन उपलब्ध)
- National Portal for Land Records:
https://nlrmp.gov.in -
निम्न Documents Attach करें:
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Registered Sale Deed (मूल व फोटोकॉपी)
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Stamp Duty Receipt
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Identity Proof (Aadhaar Card, PAN Card)
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Address Proof (Electricity Bill, Voter ID)
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Latest Property Tax Receipt
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Processing Fee जमा करने के बाद अधिकारी Physical Verification करेंगे
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सफल सत्यापन पर Mutation Order जारी होता है
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अंतिम चरण: Khatauni / Record of Rights (ROR) में आपका नाम Update होना
Registry vs Mutation: Key Differences
| पैरामीटर | Registry | Mutation |
|---|---|---|
| उद्देश्य | Transaction का Legal Proof | Govt Record में Owner Change |
| कानूनी प्रभाव | Deal की वैधता | सरकारी स्वामित्व मान्यता |
| कराधान | Stamp Duty भुगतान | Property Tax Liability तय |
| समय सीमा | Deal के 4 महीने के भीतर | Registry के तुरंत बाद |
Property खरीदते समय ये Precautions लें:
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Title Deed और Encumbrance Certificate जांचें
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स्थानीय नगर निगम से Master Plan Approval वेरिफाई करें
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Sale Deed में Seller के सभी Legal Heirs के Signatures सुनिश्चित करें
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Registry के 30 दिनों के भीतर Mutation प्रक्रिया शुरू करें
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सभी मूल दस्तावेजों की Notarized Copies सुरक्षित रखें
Conclusion:
Property पर वास्तविक स्वामित्व के लिए Registry और Mutation दोनों अनिवार्य हैं। जब तक Revenue Record में आपका नाम दर्ज नहीं होता, तब तक आपको संपत्ति का पूर्ण कानूनी अधिकार प्राप्त नहीं होता। अतः Property Deal पूर्ण होते ही Mutation प्रक्रिया को प्राथमिकता दें – यह आपकी संपत्ति को Legal Claims से सुरक्षित रखेगा और Future Transactions को सुगम बनाएगा।
Disclaimer:
यह जानकारी केवल General Awareness के उद्देश्य से प्रदान की गई है। Property Transaction से पूर्व Registered Property Lawyer या Sub-Registrar Office से विधिक सलाह अवश्य लें। राज्यवार नियम भिन्न हो सकते हैं।
Legal Services Authority:
https://nalsa.gov.in
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